[해운대 변호사] 관리비지급의무의 소멸시효와 연체시 단전, 단수조치의 적법성 여부

관리비지급의무의 소멸시효와 연체시 단전․단수조치의 적법성여부

-⑧ 관리단․입주자대표회의․상가번영회

 

관리비는 통상 한달 단위로 산정되어 부과된다. 이처럼 관리비지급의무는 1년 이내의 기간으로 정한 의무이기 때문에 민법 제163조 제1호에 의해 소멸시효가 3년이다.

 

관리비를 지급하지 않는 경우 원칙적으로 민사적 방법에 의해 이를 해결하여야 한다. 통상적으로 법원에 지급명령을 신청하여 그 구제를 꾀하지만, 연체된 관리비의 누적금액이 커서 채권보전의 필요성이 있으면 구분소유자의 건물에 가압류를 하게 되는 경우도 있다.

 

그런데 관리규약상 ‘관리비를 3회 이상 연체한 경우에 단전․단수조치를 취할 수 있다’는 규정을 두는 경우가 많고 실제로 단전․단수조치를 취해 소송으로까지 비화되는 경우도 많이 있다. 관리비 연체의 경우뿐만 아니라 상가번영회 관리규약의 경우 ‘업종제한규정을 위배하거나 또는 칸막이 높이 제한 등 상가건물에 단체적으로 부과된 의무를 위배한 경우에도 단전․단수의 제제를 가할 수 있다’는 규정을 두는 경우도 있다.

 

관리규약은 집합건물 구분소유자들의 단체적인 자치규범이므로 그 내용에 대해서는 사적자치의 원칙에 따라 그들의 자치에 맡겨져 있는 것이므로 위와 같은 관리규약도 원칙적으로 유효하다. 다만, 전에 설명하였듯이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 관리규약의 성립자체에 절차적으로 엄격한 요건을 요구한다는 점은 주의하여야 한다.

 

그런데 권력과 실력의 행사는 국가에 위임되어 있고 사인의 실력행사는 원칙적으로 금지되어 있기 때문에, 계약이나 규약에 정함이 있다 하더라도 그것이 전가의 보도가 될 수는 없고 단전․단수조치 등 사인이 실력행사를 함에는 엄격한 한계가 있다.

 

관리비연체를 이유로 단전․단수조치의 실력행사를 한 경우에 판례를 종합하여 보면 관리규약의 유효한 성립여부, 보증금의 소진여부, 연체된 관리비 금액의 다과, 관리비 독촉의 횟수와 진지한 독촉을 하였는지 여부, 관리비 연체자에게 참작할 사유가 있는지 여부, 단전․단수 외에 다른 방법이 없는지 여부 등 여러 사정을 종합하여 그 적법성여부를 판단하고 있다.

 

만일 이들 사유를 참작하여 그 조치가 적법하다고 볼 수 없다면, 단전․단수조치는 민사상 불법행위가 되거나 또는 업무방해죄 등의 형사 범죄가 될 수도 있다. 따라서 관리규약이나 계약서에 단전․단수조치를 규정해 두었다고 하더라도 이를 함부로 행사해서는 안된다.

 

 

 

법률사무소 해운대

변호사 김 준 기