[해운대 변호사] 아파트 관리규약 개정시 유의점

아파트 관리규약 개정시 유의점

 

가. 아파트 관리에 대한 법으로는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”이라고만 합니다)과 주택법이 있다. 집합건물법은 주목적이 구분소유권의 등기 편제를 위해서 만들어진 법이고 주관부서가 법무부이다. 반면 주택법은 주택의 공급 촉진을 위해서 만들어진 법이고 주관부서가 국토해양부이다.

 

나. 집합건물법은 제23조에서 제52조의 9까지 집합건물의 관리에 대한 상세한 규정을 두고 있지만 구분소유자들만의 단체인 관리단이라는 관념을 상정하고 있다. 대부분의 아파트에는 구분소유자 뿐만 아니라 세입자들이 상당수 있어서 아파트의 실제에 있어서 관리단이 관리인을 선임하고 관리단 규약을 제정하는 등의 활동을 하는 경우는 거의 없다. 따라서 집합건물법은 아파트 관리에 관한한 유명무실하다고 할 수 있다.

 

다. 주택법에는 아파트의 사업주체와 관리주체에 대한 관리․감독을 중심으로 규정하고, 이에 대한 감독을 위해 입주자대표회의에 대한 제43조(그 구성․운영 및 의결사항에 대해서는 시행령에 위임되어 있습니다), 공동주택관리규약에 대한 제44조(시․도지사가 공동주택관리규약준칙을 정하고 입주자와 사용자는 이를 참조하여 관리규약을 정하도록 되어 있습니다), 관리비와 관련한 제44조가 아파트의 자치기구와 관련한 규정의 전부라고 할 수 있고, 주택법시행령 제50조 내지 제58조에 이들 자치기구와 관련한 세부규정들이 있는데, 대부분의 아파트는 이 주택법에 기해 관리가 이루어진다고 보아도 틀린 말이 아니다.

 

라. 위에서 말하였듯이 아파트의 실제에 있어서는 집합건물법에 따른 관리단이 활성화된 경우는 거의 없고, 주택법에 따른 입주자대표회의가 조직되어 자치기구로 활동하고 있다. 주택법은 구분소유자 뿐만 아니라 세입자를 포함하여 자치기구를 구성하도록 하고 있다.

 

마. 주택법에 따른 관리규약은 구분소유자 뿐만 아니라 세입자를 포함한 아파트 입주자와 사용자의 자치법규인데 그 규율내용에 대해서는 사적자치의 원칙에 따라 강행법규에 저촉되지만 않는다면 어떤 내용이든지 임의로 규율할 수 있는 것이 원칙이다. 주택법시행령에서는 입주자대표회의의 구성․운영 및 의결사항, 선거관리위원회의 구성 등에 대해 규율하고 있는데 모법의 구체적인 위임없이 시행령만으로 이를 강제할 수 있는지는 의문이 있으나, 아파트의 실제에 있어서는 이들 시행령의 규정대로 관리규약을 제․개정하는 것이 현실이다.

 

바. 주택법 제44조에 의하면 시․도지사는 관리규약의 준칙을 제정하여야 하고 입주자와 사용자는 이 관리규약의 준칙을 참고하여 관리규약을 정하도록 하고 있다. 그러므로 시․도지사가 제정하는 관리규약의 준칙은 단순한 행정지도로서 참고사항일 뿐이다. 그러나 아파트의 실제에 있어서는 이 관리규약의 준칙을 그대로 받아서 관리규약을 정하는 경우가 대부분인데 아무런 강제력이 없음에도 일반인들은 강제력이 있다고 생각하는 경우가 많다. 실제로는 국토해양부에서 관리규약의 준칙(안)을 만들면 시․도지사는 이를 대부분 그대로 받아서 준칙을 제정하고, 시․군․구청에서는 이에 기해 행정력을 동원해서 지도하기 때문에 일반인들은 이에 강제력이 있다고 생각하는 것이다. 그리고 국토해양부에서 제정하는 관리규약 준칙은 여러 전문가들과의 심의를 통하여 정하기 때문에 공정한 것으로 추정해 볼 수 있고 대부분의 아파트에서 이를 그대로 받아서 관리규약을 정해도 사실 무리가 없기는 하다.

 

사. 앞서 설명하였듯이 국토해양부가 제정하는 관리규약 준칙, 그리고 이를 받아 시․도지사가 제정하는 관리규약 준칙은 강제력이 있는 것이 아니고 단순한 행정지도로 행하는 것으로 참고사항일 뿐이나 관련 전문가에 의해 제정되어 공정성이 사실상 추정될 뿐만 아니라 시․군․구청에서 관리주체를 통하여 행정력을 동원하여 지도하기 때문에 일반인들이 느끼기에는 사실상 강제성이 있는 것으로 느끼고 이를 받아 그대로 관리규약으로 정하는 것이 현실이다.

 

아. 따라서 주택법 시행령 제57조 제3항에서는 관리규약을 개정할 때에는 개정 목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용, 관리규약의 준칙과 달라진 내용 등을 적고 게시판과 인터넷 홈페이지에 공고하고 입주자에게 개별 통지하도록 하고 있다.

 

자. 필자가 상담한 사례중에 아파트 관리비 중 청소비․경비비의 세대별 분담액 산정 부분을 관리규약으로 분양면적 비례방식에서 세대별 균등배분 기준 방식으로 개정하면서 이는 종전의 관리규약과 달라진 내용이면서 관리규약의 준칙에 명시적으로 규정되어 있지 않은 내용인데도 이를 밝히지 않고 개정하였다가 분쟁이 발생한 사례가 있다.

 

자. 그러므로 아파트 관리규약을 개정할 때에는 종전의 관리규약과 달라진 내용, 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 명시적으로 밝히고 비교하여 개정(안)을 만들어야 하고 의결할 때에도 이들 사항을 유의하여 보아야 한다.

 

 

법률사무소 해운대

변호사 김 준 기