[해운대 변호사] 수분양자와 입주자

수분양자와 입주자

 

수분양자란 건물의 분양자(통상은 사업시행자)와 분양계약을 체결한 자를 의미한다. 수분양자라는 용어는 법률에 나오는 용어는 아니나 판례 등에 나오고 통상적으로 사용되는 용어인데 상가건물과 주택 등 건물의 용도를 구분하지 아니하고 통칭하여 사용되는 용어이다. 이에 반해 입주자라는 용어는 주택법에 나오는 용어인데 주택을 공급받는 자라는 의미로 쓰이기도 하고 주택의 구분소유자라는 의미로 쓰이기도 하며 주택의 관리와 관련하여 주택의 구분소유자 또는 그 구분소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 통칭하여 사용되기도 한다. 입주자는 건물을 임차하여 사용하는 사용자와 대비되는 용어이기도 하다.

 

이처럼 수분양자는 아직 소유권을 취득하기 전까지의 단계에서 건물의 분양계약을 체결한 자를 의미하고 상가건물이나 주택을 막론하고 쓰이는 용어임에 반해, 입주자는 구분소유권을 이미 취득한 자를 의미하고 주택에 한정하여 쓰이는 용어라는 점에서 구별된다. 그러나 입주자로 선정된 지위라고 할 때에는 수분양자를 의미하기도 한다.

 

건물의 분양이 선분양이냐 후분양이냐에 따라 수분양자의 지위도 달라진다. 선분양은 건물의 착공과 동시에 분양하는 것을 의미하고 후분양은 건물이 착공 후 일정형태를 갖추었을 때 분양하는 것을 의미한다. 선분양을 할 경우 수분양자는 건물 자체를 보고 분양계약을 체결하는 것이 아니고 모델하우스 또는 견본주택을 보고 분양계약을 체결하게 되며 시행사로서는 자금조달이 용이한 반면에 수분양자로서는 시행사 또는 시공사가 시공중에 도산한 경우 법적 지위가 불안해 지는 위험이 있다. 이에 따라 건축물의 분양에 관한 법률이나 주택법의 시행규칙인 주택공급에 관한 규칙에서는 선분양을 할 경우에는 금융기관과 분양보증계약을 체결할 것을 요구한다. 반면 후분양의 경우 수분양자는 건물의 일정형태가 갖추어진 것을 보고 분양계약을 체결하게 되며 분양자의 선자금투입이 요구된다. 분양자는 금융기관과 프로젝트 파이낸스라는 금융계약을 체결하여 자금을 조달하기도 한다.

 

수분양자는 또한 조합원인 지위에서 가지는 수분양자로서의 지위와 일반분양 응모자로서 가지는 수분양자의 지위로 나누어 볼 수도 있다. 조합원인 경우에는 분양자(사업시행자)의 구성원으로서 분양자와 사업의 이익손실을 함께 부담하게 된다.

 

수분양자의 지위는 원칙적으로 양도할 수 있다. 수분양자는 아직 소유권을 취득하기 전의 지위이므로 양도방법은 채권양도의 방법에 의한다. 그러나 주택법이나 건축물의 분양에 관한 법률에서는 일정기간 동안 수분양자의 지위의 전매를 하지 못하도록 규정하고 있으며 전매를 한 경우 형사처벌하는 규정도 두고 있다. 그러나 대법원은 이들 전매금지 규정을 효력규정이 아닌 단속규정으로 보고 전매약정 자체를 무효로 보지는 않는다는 입장이다.

 

과거 수분양권은 높은 프리미엄이 붙어서 양도되는 등 부동산 투기의 온상으로 지적받아 왔다. 반면에 영세한 사업자가 건물의 선분양 후 시공 중 도산함으로 말미암아 수분양자가 막대한 손해를 입기도 하였다. 이에 따라 주택법이나 건축물의 분양 등에 관한 법률 등에서 분양방법과 분양시기 등에 대해 많은 규제가 생겨 복잡한 법률문제가 생기고 있다. 그러나 아직 관련 법령에서 용어가 체계적으로 정비가 안되어서 수분양자, 분양받은 자, 입주자로 선정된 지위, 주택을 공급받은 자 등 용어상의 혼란을 초래하고 있는 등 아파트나 상가 등 다수자가 관여하는 집합건물의 여러 문제들을 낳고 있다. 보다 거시적인 관점에서 입법적 정비가 필요한 것 아닌가 생각한다.

 

법률사무소 해운대

변호사 김 준 기