[해운대 변호사] 기둥, 벽, 내력벽 등 건물의 구조상 주요부분과 공용부분, 전유부분

                           준 비 서 면

[기둥, 벽, 내력벽 등 건물의 구조상 주요부분과 공용부분․전유부분]
 

1. 기둥, 벽, 내력벽과 건물의 주요구성부분

가. 원고 소송대리인은 소장에서 갑제○호증 평면도상   <!--[endif]-->  의 표시는 기동이 아니라 내력벽으로서 와 같이 철거를 할 수 없다는 표시를 하지 않고 이를 기망하였다고 기재한 바 있는데, 이에 대해 피고들은   <!--[endif]-->  의 표시는 기둥이 맞으므로 문제될 것이 없다는 취지로 주장합니다.

   원고 소송대리인이 알아보니 갑제○호증 평면도상   <!--[endif]-->  의 표시는 내력벽이 아니라 기둥이 맞고, 의 표시는 철거를 할 수 없다는 표시가 아니라 엘리베이트 내부와 같이 속이 비어 있다는 표시이므로 이에 관련하여서는 원고 소송대인인의 착오에 의한 것이 분명하므로 이를 바로 잡습니다.

  그러나 평면도상  <!--[endif]-->  의 표시는 건축물 구조상 주요한 부분이어서 허가 없이 철거(건축물의 개축 포함)나 대수선을 할 수 없고, 이를 공용부분으로 보아야 한다는 원고 소송대리인의 주장은 여전히 이 사건에서 설득력이 있고 따라서 피고들이 이에 대해 고지하지 않고 이를 전유부분 면적에 포함(나아가 피고들은 위 로 말미암아 전유부분이 기능을 발휘할 수 없는데도 활용 가능한 것처럼 기망하였습니다)시킨 것은 여전히 불법이라고 하지 않을 수 없습니다. 이하에서는 건축법 상 기둥, 벽, 내력벽과 관련한 규정들에 대하여 좀 더 알아보겠습니다.

나. 건축법 제2조 제1항 제7호는 ‘“주요구조부”란 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분을 제외한다.’라고 규정하고 있고, 같은법 제48조 제1항은 ‘건축물은 고정하중, 적재하중, 적설하중, 풍압, 지진, 그 밖의 진동 및 충격 등에 대하여 안전한 구조를 가져야 한다.’고 규정하며, 제2항은 ‘제1항에 따른 구조내력의 기준과 구조 계산의 방법 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다’고 규정합니다.

   이에 따라 국토교통부령인 건축물의 구조 기준 등에 관한 규칙 제2조 제1호는 ‘“구조부재”란 건축물의 기초․벽․기둥․바닥판․지붕틀․토대․사재(가새․버팀대․귀잡이 그 밖에 이와 유사한 것을 말한다)․가로재(보․도리 그 밖에 이와 유사한 것을 말한다) 등으로 건축물에 작용하는 제9조에 따를 설계하중에 대하여 그 건축물을 안전하게 지지하는 기능을 가지는 건축물의 구조내력상 주요한 부분을 말한다’라고 규정하고 있고, 제5호는 ‘“벽”이라 함은 두께에 직각으로 측정한 수평지수가 그 두께의 3배를 넘는 수직부재를 말한다’라고 규정하며, ‘“기둥”이라 함은 높이기 최소단면치수의 3배 혹은 그 이상이고 주로 축방항의 압축하중을 지지하는 데에 쓰이는 부재를 말한다’고 규정하고, 같은 규칙 제9조 제1항에서는 설계하중으로 고정하중, 적재하중(활하중), 지붕적재하중(지붕활하중), 적설하중, 풍하중, 지진하중, 토압 및 지하수압, 온도하중, 유체압 및 용기내용물하중, 운반설비 및 부속장치 하중 등을 들고 있습니다.

다. 건축법이나 건축법 시행령 상 내력벽에 대한 별도의 정의 규정은 없고, 위 건축물의 구조기준에 관한 규칙 제3장에서 소규모건축물의 구조기준과 관련하여 소규모건축물에서는 내력벽으로 설계하중을 지탱하고 별도로 기둥을 만들지 않는 점을 고려하여 제30조 내지 제33조(조적식 구조), 제43조(보강블록구조), 제54조(콘크리트구조) 등에서 내력벽의 규격을 정하고 있습니다.

라. 건축법 제2조 제8호에서는 ‘“건축”이란 건축물을 신축․증축․개축․재축하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다’고 규정하고, 제9호에서는 ‘“대수선”이란 건축물의 기둥․보․내력벽․주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선․변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다’고 규정하고 있으며,

   건축법 시행령 제2조 제3호는 ‘“개축”이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽․기둥․보․지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함된 경우를 말한다]를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다’고 규정하고, 제3조의 2에서는 대수선의 범위를 규정하여 내력벽, 기둥, 보 등을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것으로서 중축․개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것으로 규정합니다.

   건축법 제11조에서는 건축물을 건축(개축 포함됨)하거나 대수선하려는 자는 행정관청의 허가를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있습니다.

마. 이상의 설명을 요약하면 갑제○호증 평면도상 <!--[endif]-->  의 표시는 정확한 규격이 표시되지 않아 알기 어렵긴 하지만 건축물의 구조기준 등에 관한 규칙에 의할 때 두께에 직각으로 측정한 수평지수가 그 두께의 3배를 넘는 것으로 보여 내력벽으로 볼 여지도 있긴 하나, 건물 전체의 하중을 축방향으로 지지하는 역할을 하고 높이가 최소단면치수의 3배를 넘는 것으로 보여 기둥으로 보아야 할 것입니다.

  이 사건 건물은 지하 4층, 지상 40층의 건물로서 높이가 124.75m이고, 연면적이 37,069.8491㎡에 달하는 고층건물로서 1층에 설치된 갑제○호증 평면도상   <!--[endif]--> 의 표시는 위와 같이 내력벽이 아니라 기둥으로 보는 것이 맞는 것 같기는 하나, 그 구조상 건물전체의 설계하중을 지탱하는 역할을 하고 있고, 철거(개축 포함)나 대수선은 행정관청의 허가 없이는 할 수 없으며 사실상 철거(개축 포함)나 대수선할 수 없는 건물의 구조상 주요부분이라는 의미에서는 원고 소송대리인의 종전 주장이 여전히 유효한 것입니다.

바. 기둥이 건물의 구조상 주요한 의미라는 점을 좀 더 부연하기 위해 건축학 서적의 관련 부분을 인용하면 아래와 같습니다.

  「구조적 합리성은 질서를 중시한다. 정연하게 배치된 기둥에 무게를 고르게 분배하면 구조적으로 안정되고 경제적인 건물을 구축할 수 있다. 외부에 노출된 기둥은 건물에 리듬감을 부여하고, 기둥의 리듬을 존중한 벽면 디자인에는 질서가 생긴다.
      기둥은 시대와 지역적 특성을 표현하며 발전해왔다. 고대 건축의 기둥은 인체를 닮았다. 그리스의 도릭 양식 기둥은 남성의 신체 비례를 따랐다. 기둥물의 지름과 기둥 높이의 비례를 1 : 6으로 했는데, 당시에는 발바닥과 키의 비례가 1 : 6인 경우를 이상적인 남성의 신체 비례로 생각했기 때문이다. 초기 그리스 기둥의 1 : 6 비례는 축조기술의 발달과 더불어 8등신으로 변하였고, 코린타인 양식의 여성적 기둥은 기둥몸의 지름과 기둥의 높이가 1 : 8의 비율을 가지게 되었다.
       신고전주의 건축에서는 인체를 압도하는 높이로 기둥을 세워 건물에 권위를 부여하였다. 공공 건축에 사용된 거대한 기둥은 권력을 상징하는 요소로 작용하였다.
       근대 이후의 건축에서는 기둥몸의 지름과 높이의 비례가 클수록 매력적인 기둥으로 평가받고 있다. 산업혁명 이후 철골이 사용되면서 가늘고 높은 기둥을 넓은 간격으로 배치하는 방식이 시도되었다. 새로운 기등을 향한 건축가들의 도전은 끊임이 없었다. 가늘고 높은 기둥이 매스를 받드는 긴장감 있는 건축 형태는 20세기 초반 건축가들의 큰 관심사였다. 건축 거장들은 자신만의 방식으로 기둥에 접근하였다. 르코르뷔지에가 설계한 빌라 사보아가 대표적이다.
        기둥은 지붕과 떠 있는 바닥면을 받치기 위해 필요한 건축의 핵심 요소이며, 고전건축에서 정면 디자인의 3요소로 인지되어온 기단, 기둥, 지붕 중 가장 마지막까지 남아 있는 건축요소이다. 기단과 지붕이 근대건축의 주요 디자인 요소에서 사라지고 새롭게 표현된 것과는 달리 기둥은 여전히 건물 구조체의 핵심요소이자 주요 디자인 요소로 자기 역할을 수행해오고 있다.」

2. 기둥이 공용부분인가, 전유부분인가?

가. 피고는 이 사건 상가들에 세워진 기둥은 건축법 시행령 제119조를 근거로 전용부분 내에 기둥이 존재할 경우 해당 기둥 역시 바닥 면적에 당연히 포함되어 이 사건 기둥 부분이 전유부분에 속하는 것이라는 취지로 주장합니다.

  건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)는 제2호에서 건축면적을 ‘건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다’고 정하고 단서에서 예외를 규정하고 있으며, 제3호에서 바닥면적을 ‘건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 한다’고 정하고 단서에서 그 예외를 규정하고 있습니다.

  결국 건축법 시행령 제119조는 건축법 제84조 ‘건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다’는 규정에 따라 이들 면적의 산정방법을 규정하고 있을 뿐, 다수의 구분소유자가 소유하는 집합건물의 소유관계 그 중 전유부분과 공용부분의 관계에 대하여는 건축법이 아니라 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 정하고 있으므로 피고의 주장은 잘못된 주장으로, 이 주장 자체만 보아도 피고들이 이 사건 기둥에 대해 어떠한 인식을 가지고 있는지를 단적으로 보여 주고 있다 할 것입니다.

나. 건축법은 건축물의 대지․구조․설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전․기능․환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적(제1조 참조)으로 하는 법률로서 국토교통부 소관 법률이고 대응하는 국회의 상임위원회는 국토교통위원회입니다.

  반면에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 ...... 각각 소유권의 목적으로 할 수 있도록(제1조 참조) 하기 위하여 다시 말해 1물 1권주의의 특칙을 정하여 집합건물의 등기편제를 위해 제정된 법률로서 법무부 소관(실질적으로는 등기행정사무를 관장하고 있는 법원행정처 소관이나 사법부 독립의 원칙상 대응하는 행정부의 법무부 소관으로 정하고 있음) 법률이고, 대응하는 국회의 상임위원회는 법제사법위원회입니다.

다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조 제1항은 ‘여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다’고 정하여 구조상․성질상 공용부분(법정공용부분)을 규정하고 있고, 같은조 제2항은 규약상 공용부분을 규정하고 있습니다. 구조상․성질상 공용부분(법정공용부분)은 집합건물의 구조상․성질상 당연히 인정되는 것이기 때문에 규약으로도 공용부분으로 할 수 없습니다.

라. 건축법은 국토교통부 소관 법률이기 때문에 그 시행을 위하여 시행령, 시행규칙, 고시 등 행정입법으로 세부기준을 정하고 중앙행정조직과 지방자치단체에의 기관위임을 통하여 이를 지도․감독하는 체계를 가지고 있는 반면,

   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 실질적으로 등기행정사무를 관장하고 있는 법원행정처 소관 법률이기 때문에 시행령에 극히 일부에 대하여 기준을 정하고 있을 뿐 그 세부기준을 정할 행정입법을 운용할 수도 없고, 등기의 편제 이외에 그 시행을 지도․감독할 행정조직도 운용할 수 없습니다.

  특히 집합건물의 관리에 관하여 주택에 대하여는 현재 역시 국토교통부 소관 법률인 공동주택관리법에서 입주자대표회의라는 관리주체를 정하여 운용하고 있고 중앙행정조직과 지방자치단체에의 기관위임을 통하여 이를 지도․감독하는 체계를 가지고 있으나, 상가건물에 대하여는 규정이 공백상태로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 정하는 추상적인 관리단을 규정하고 있을 뿐이어서 현실적으로 운용이 안되고 있고 지도․감독할 행정조직도 없어서 현실적으로 상가건물의 관리에 관하여 분쟁이 많은 형편입니다.

마. 결국 구조상․성질상 공용부분(법정공용부분)의 세부적인 내용에 대하여는 행정입법으로 이를 정할 방법이 없고, 학설과 판례에 의해 해결할 수 밖에 없는데, 이 사건도 바로 이러한 상황에서 기둥과 내력벽 등 건물의 구조내력상 주요한 부분은 집합건물의 경우 구조상․성질상 공용부분(법정공용부분)으로 보아야 함에도 이에 대한 인식이 결여되어 있기 때문에 발생한 사건으로 보입니다.

바. 앞서 설명한 바와 같이 이 사건 기둥은 이 사건 건물이 지하 4층, 지상 40층의 건물로서 높이가 124.75m이고, 연면적이 37,069.8491㎡에 달하는 고층건물로서 그 설계하중을 지탱하기 위한 기둥으로서 당연히 구조상․성질상 공용부분(법정공용부분)으로 보아야 하고,

  학설도 주요 구조부로서 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주 계단 등은 구조상․성질상 공용부분(법정공용부분)으로 보고 있으며,

  대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272 판결도 ‘집합건물에 있어서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주(기둥을 의미합니다), 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않’는다고 판시하였습니다.

3. 생략

4. 생략

5. 생략

6. 결론

가. 이 사건 상가건물들은 이 사건 기둥의 존재를 고려할 때 당초의 계획대로 5개로 구획하여 분양하는 것이 무난하였으나, 분양대금을 많이 받으려고 피고들이 공모하여 무리하게 6개로 구획하여 문제가 된 것인바, 피고들은 이 사건 기둥이 공용부분이라는 인식이 전혀 없었으며, 이에 이 사건 분양계약서에도 이 사건 기둥부분을 전유부분에 포함하여 면적을 계산하였고, 결과적으로 이 사건 분쟁상가건물들은 상가로서는 물론 창고로서도 활용하기 어려운 건물인데도 편의점 입점 등 여러 가지 명목을 내세워 원고를 기망하여 분양계약을 체결하게 만든 것입니다.

나. 그러므로 원고의 이 사건 청구를 청구취지 그대로 인용하여 주시기 바랍니다.

법률사무소 해운대
변호사 김 준 기