[해운대 변호사] 재개발, 재건축과 조합설립동의

재개발·재건축과 조합설립동의

 

재개발·재건축사업은 대부분 정비구역내의 토지등소유자로 구성된 조합에 의하여 시행된다. 이때의 조합은 도시 및 주거환경정비법에 의하여 사단법인이 되고 시·군·구청으로부터 설립인가를 받아 등기를 함으로써 성립한다. 조합이 설립인가를 받기 위해서는 도시 및 주거환경정비법에서 정하는 일정비율이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.

 

즉 재개발을 위해서는 추진위원회가 정비구역내의 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 하고,

 

재건축을 위해서는 정비구역 내 주택단지 안의 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지소유자의 2분의 1 이상의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의가 있어야 하고, 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함되는 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.

 

이처럼 재개발·재건축사업의 시행을 위해서는 토지등소유자 다수의 동의를 요하므로 그 동의의 유효성여부를 두고 분쟁이 많이 발생하였다. 그래서 토지등소유자로부터 추진위원회가 받는 서면동의서 양식에 대하여 정부에서 일정한 규율을 해 왔고 변천이 있어 왔다.

 

초기에는 건설교통부고시로 정비조합설립추진위원회운영규정을 공포하였고 위 운영규정에서 추진위원회의 운영규정(안)의 서식을 보급하였는데 그 서식 중 별지3으로 주택재건축정비사업조합설립동의서, 주택재개발정비사업조합설립동의서의 각 서식(표준동의서)을 보급하여 널리 사용되어 왔다. 이들 동의서 서식에는 동의할 내용으로 신축건축물의 설계개요, 건축물철거 및 신축비용 개산액, 조합원의 비용분담에 관한 사항, 신축건축물 구분소유권의 귀속에 관한 사항 등이 들어 있고 토지등소유자의 서명과 인감날인 및 인감증명서의 첨부 등을 요구하였다. 이 경우 이들 동의서서식의 사용은 권고적 의미를 가졌다.

 

그러다가 2008. 12. 17. 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정으로 위 동의서 서식을 국토교통부령으로 정하는 서식으로 강제하는 법정동의서 서식으로 변경되었다. 법정동의서의 내용은 위 표준동의서의 내용과 대동소이하고 역시 인간도장을 날인하고 인감증명서를 첨부하는 방식을 사용하였다.

 

그런데 2012. 2. 1. 도시 및 주거환경정비법 개정으로 법정동의서를 사용하되 인감 날인방식이 아닌 지장(指章)을 날인하고 자필서명하는 방식으로 변경되었으며 동의서의 내용은 대동소이하다. 추진위원회가 토지등소유자로부터 인감증명서를 발급받는데 따르는 거부감을 없애고자하는 취지로 보인다.

 

그러므로 위 개정 도시 및 주거환경정비법 시행일인 2012. 8. 2.부터 토지등소유자로부터 동의서를 받는 경우에는 지장을 날인하고 자필서명을 받는 방식으로 동의서를 받아야 한다.

 

재개발·재건축을 시행하면서 많은 분쟁이 있었고 이에 따른 판례도 상당히 축적되었으며 이와 같이 축적된 판례를 반영하여 도시 및 주거환경정비법도 여러 차례 개정이 되어 왔다. 그래도 다수당사자가 관여하는 재개발·재건축사업에 분쟁이 생길 수 밖에 없다. 표준동의서에서 법정동의서의 서식으로 변경한 것은 조합설립인가시 동의의 유효성여부에 대한 분쟁을 효율적으로 처리하기 위한 것으로 보인다. 그런데 인감날인 방식에서 지장날인 방식으로 변경한 것은 추진위원회의 업무부담을 줄이기 위한 것으로 보이지만 동의서의 위조여부를 둘러싸고 감정 등 행정력이 과도하게 소요되는 비효율도 동반하게 되는 것 아닌가 염려되는 측면도 있는 것 같다.

 

 

 

법률사무소 해운대

변호사 김 준 기