[해운대 변호사] 재개발, 재건축과 조합원 지위의 양도

재개발·재건축과 조합원 지위의 양도

 

재개발·재건축은 장기간에 걸쳐 행해지는 것이므로 사업의 중간에 조합원의 지위가 양도되는 경우가 많다. 재개발·재건축조합은 다수의 조합원들을 상대로 하는 것이므로 이처럼 조합원 지위가 양도되면 법률관계가 복잡하게 되므로 이를 명확하게 처리할 필요성도 또한 있고 이로 인해 분쟁이 생기는 경우도 많다.

 

재개발·재건축에서 조합원 지위를 양도할 수 있는지에 대해서는 명문규정이 없으나 도시 및 주거환경정비법 제19조 제2항에서 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 재건축사업의 경우 조합설립인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있는데 그 반대해석상 이와 같이 투기과열지구 내에서의 재건축사업이 아닌 경우에는 건축물 또는 토지 등을 양도한 경우 조합원 지위가 양도되는 것으로 볼 수 있을 것이고, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제30조 제1항은 조합의 설립인가 후 양도·증여·판결 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다 라고 규정하여 조합원 지위가 양도될 수 있음을 규정하고 있다. 다만 조합원 지위의 양도방법에 대한 규정이 없는 점은 아쉬운 점이라 하겠다.

 

재개발·재건축에서 조합원은 멸실전의 토지등소유자의 지위에서 멸실후 신축될 건물을 분양받을 지위로 이전하며 최종적으로는 신축건물의 소유자의 지위로 이전하게 된다. 이처럼 각 단계에서 조합원의 지위가 이전함에 따라 조합원 지위의 양도방법도 달라지게 된다.

 

재개발·재건축에서 이전고시(분양처분)가 있기 이전에는 토지등 소유자의 지위와 조합원 지위를 분리하여 양도할 수 없다. 재개발·재건축의 표준정관에 의하면 조합원이 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위(신축건물을 분양받을 지위) 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다고 규정하고 있다. 대체로 조합원이 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위(신축건물을 분양받을 지위)등을 양도한 경우 조합원의 지위도 양도한 것으로 보지만 표준정관에 의하면 조합에 대항하기 위해서는 양수인은 조합에 통지 또는 신고를 하여야 한다고 규정하고 있다.

 

그런데 이전고시(분양처분)이 있은 후에는 분양받은 건물의 양도와 조합원지위는 분리하여 양도하는 것이 가능하고 분양받은 건물의 양도가 있다고 해서 조합원의 지위가 자동으로 양도되는 것은 아니며 개별적으로 조합원 지위승계에 관한 특약을 하고 양수인이 조합에 대하여 조합원으로서의 지위를 승계한 사실을 신고하는 등 조합원으로서의 지위의 승계취득에 관한 의사표시를 하고 조합이 이를 승낙한 경우라야 조합이 그 양수인을 조합원으로 취급할 수 있게 된다(대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다64779 판결).

 

이처럼 조합원 지위가 양도되는 모습은 이전고시(분양처분)이 있기 이전이냐 이후냐에 따라 달리 취급되고 있다. 법률관계를 명확하게 하기 위해서 재개발·재건축 사업지역 내의 건축물이나 토지 등 소유권을 양수받은 자는 조합원 지위도 함께 양수받는지를 명확히 하여 약정을 하여야 할 것이고 또 조합에 대항하기 위해서는 그 사실을 조합에 통지 또는 신고하여야 할 것이다.

 

 

 

법률사무소 해운대

변호사 김 준 기