[해운대 변호사] 경매절차와 비용

경매절차와 비용

 

판결문 등의 집행권원을 얻어 경매를 실시하는 경우를 강제경매라 하는 반면, 근저당권 등의 담보권에 의해 경매를 실시하는 경우를 임의경매라고 한다. 임의경매의 경우 강제경매와 일부의 예외적인 경우를 제외하고는 강제경매와 절차상 유사한데 특징적인 차이중 하나는 강제경매의 경우 일단 유효한 집행권원에 표상된 실체상의 청구권이 당초부터 부존재, 무효라든가 매각절차완결시까지 변제등의 사유로 소멸되거나 재심에 의해 집행권원이 폐기된 경우라고 하더라도 매각절차가 유효한 한 매수인은 유효하게 목적물의 소유권을 취득하는 공신적 효과가 있는 반면에 임의경매의 경우는 담보권의 부존재, 무효, 피담보채권의 불발생, 소멸 등과 같은 실체상의 하자가 있으면 경매개시결정에 대한 이의사유, 매각불허가사유가 되고 이를 간과하고 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 경료받았다 하더라도 매수인은 매각부동산의 소유권을 취득하지 못한다. 즉 임의경매의 경우에는 공신적 효과가 없다.

 

강제경매든 임의경매든 경매절차는 큰 그림으로 보면 경매신청↦ 경매개시결정↦경매개시결정의 등기 및 통지↦ 배당요구의 종기결정 및 공고↦ 매각의 준비(현황조사, 감정평가에 의한 최저매각가격의 결정)↦ 매각기일의 공고↦ 매각의 실시↦ 매각허가여부의 결정↦ 매각대금의 완납↦ 배당의 실시 등의 순서에 의하게 된다.

 

대체로 경매신청에서 경매개시결정의 등기 및 통지를 하는데 1주 내지 2주 정도 소요되고, 배당요구의 종기일은 경매개시결정의 등기 및 통지 후 이해관계인의 권리보장을 위해 2개월 내지 3개월 후로 정해지고, 집행관에 의한 현황조사와 감정평가사에 의한 경매부동산의 시가를 감정하는 절차가 병행해서 행해진다. 그리고 나서 매각기일이 잡히는데 경매개시결정이 나고 나서 6개월 정도 이후로 잡히는 것이 보통이다. 매각허가여부의 결정은 매각기일이 잡힌 뒤 1주일 정도 뒤에 잡히게 되고 유찰이 되거나 매각불허가결정이 난 경우에는 새 매각을 실시한다. 매각이 허가되었으나 매수인이 매각대금을 납부하지 않은 경우에는 차순위매수신고인이 있는 경우에는 차순위매수신고인에 대하여 매각허가여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없거나 이에 대해 매각불허가결정을 하는 경우에는 재매각을 실시한다.

 

각 단계에서 이해관계인에 의한 이의신청이 가능한데 경매개시결정에 대한 이의신청에는 경매절차를 정지하는 효력이 없어서 경매절차를 정지시킬려면 별도의 잠정처분을 신청하여야 하는 반면에, 매각허가결정에 대한 이의신청은 매각허가여부에 대해서 1주일 이내에 즉시항고의 방법으로 하여야 하고 이 경우 매각허가여부가 확정될 때까지 후속절차가 진행되지 않는다. 실무상 임의경매의 경우 경매채권자의 채권을 변제하고 등기부상 근저당권을 말소시킨후 이 말소시킨 등기부를 제출하는 방법으로 경매신청을 저지하는 방법이 많이 활용된다. 요컨대 앞서 설명하였듯이 매수인이 매각대금을 완납하기 전까지는 경매를 저지시킬 수 있다는 얘기이다.

 

이처럼 각 단계에서 이해관계인에 대한 송달, 현황조사와 감정평가 등의 진행, 각 단계에서의 이의신청 등을 고려하면 경매가 진행되어 부동산의 소유권이 매수인에게 넘어가는데는 최소한 6개월 이상은 걸린다고 보면 된다.

 

경매비용은 이와 같이 송달 및 공고, 현황조사 및 감정평가 등을 하는데 드는 비용과 수수료 및 세금으로 경매신청인이 예납하여야 하고 경매의 실시로 경매부동산의 배당절차에서 우선변제되는 구조로 되어 있다. 중간에 경매가 취하되거나 경매신청이 기각되는 경우에는 경매신청인의 부담으로 되는데 종국적으로 이를 채무자 내지 부동산 소유자의 부담으로 할 것인가는 당사자의 합의에 의해 결정된다고 할 수 있다.

 

 

법률사무소 해운대

변호사 김 준 기