[해운대 변호사] 전세계약의 갱신과 대항력

전세계약의 갱신과 대항력

 

최근 전세값이 많이 올라 전세를 구하기가 어렵다고 한다. 전세값이 올랐기 때문에 기존 전세계약의 갱신을 원할 경우에도 전세금을 올려 주어야 할 경우가 많을 것으로 생각된다. 전세계약을 갱신할 경우 대항력은 어떻게 되는지 알아보자.

 

전세계약은 원칙적으로 등기를 하여야 하는 물권이지만 거래의 실상에서는 이처럼 등기를 하지 않는 채권적 전세거래가 많이 행해진다. 채권적 전세라 하더라도 주택임대차보호법에 의해 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대항력이 있고, 그 주택이 경매나 공매되는 경우 확정일자(통상 동사무소에서 전입신고시 찍어 준다)를 기준으로 후순위자에 대해 우선적으로 전세금을 회수할 수 있다.

 

그런데 주택의 인도와 주민등록, 확정일자까지 모두 마쳤는데 그 이후에 근저당권이나 가압류가 등기되고 다시 전세계약이 갱신된 경우에도 대항력이 유지되는지 문제된다.

 

명확한 판례는 없지만 전세계약이 전세금 등의 변동없이 존속기간만 다시 갱신된 경우에는 이전에 취득한 대항력이 그대로 유지되고 새로 확정일자를 받지 않더라도 대항력을 취득한 이후의 근저당권이나 가압류에 우선한다고 해석된다.

 

그러나 전세금이 증액된 경우에는 사정이 좀 다르다. 은행 등에서 근저당권을 설정할 때 전세금에 대해 조사해 보고 근저당권을 설정하게 되므로 이 같은 은행의 신뢰를 침해하여 전세권자를 보호하려는 해석은 무리라고 하지 않을 수 없기 때문이다. 따라서 계약을 갱신하면서 전세금이 증액된 경우 증액된 부분에 대해서는 대항력이 유지된다고 보기 어렵고 증액된 부분은 증액되기 이전에 설정된 근저당권이나 가압류의 후순위가 된다고 하지 않을 수 없다.

 

따라서 전세금을 증액하여 전세계약을 갱신할 경우 등기부를 확인하여 근저당이나 가압류 등이 추가로 기재되어 있는지를 확인하여야 하고, 계약서에 전세금이 증액된 사항을 정정기재하고 다시 확정일자를 받아 두는 것이 좋다.

 

 

 

법률사무소 해운대

변호사 김 준 기