[해운대 변호사] 재건축, 재개발과 매도청구소송

재건축·재개발과 매도청구소송

 

재건축·재개발은 나대지상에 건축물을 짓는 것이 아니라 사업시행구역내의 기존 건축물들을 헐어내고 그 부지위에 아파트 등 건축물을 지어서 이를 분양하는 사업이므로 기존 건축물들과 그 부지에 대한 매입절차가 필수적이다.

 

재개발의 경우에는 미동의자에 대하여는 강제수용의 절차를 밟게 되는데 비해, 재건축의 경우에는 미동의자에 대해 매도청구소송의 절차를 밟게 된다. 강제수용은 조합이 토지수용위원회에 수용신청을 하고 토지수용위원회의 수용재결을 받아 토지등의 소유권을 취득하는 절차임에 반해서, 매도청구소송은 조합이 미동의자에 대하여 법원에 매매로 인한 소유권이전등기청구소송을 내어서 판결을 받아 소유권을 취득하게 된다.

 

매도청구소송은 법원에 소송을 내어서 소유권을 취득하는 절차이지만 그 실질은 재건축이라는 공공의 목적을 위해 토지를 취득하는 절차이므로 강제수용의 실질을 가지게 된다. 그러나 재건축의 경우 재개발과 법상으로 절차가 분리되어 있고 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 적용을 받지 않아서 세입자에 대한 이주비나 영업손실보상에 대한 근거가 없다는 것은 문제점이다.

 

도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축의 경우에는 주택단지 안의 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 재건축조합을 설립하고 미동의자에 대하여 매도청구소송의 절차를 진행할 수 있고 그 절차는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조를 준용하므로 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고 2개월이내 회답하지 아니한 경우에는 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의한 재건축의 경우에는 구분소유자의 5분의 4이상 및 소유지분의 5분의 4이상의 의결로 재건축결의를 한 경우 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고 2개월이내 회답하지 아니한 경우에는 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 도시 및 주거환경정비법이 적용되지 않는 경우 보충적으로 적용되므로 대개의 재건축은 도시 및 주거환경정비법에 정한 절차에 따르게 된다.

 

한편 사업부지에 건축물이 없어서 건축물 철거의 필요가 없고 공동주택을 건축하는 경우에는 주택법의 적용을 받게 된다. 주택법에 의한 매도청구는 사업주체가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 경우에 대지면적의 100분의 80이상의 사용권원(사업자와 주택조합이 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 100분의 95이상의 소유권)을 확보한 경우에 주택법 제18조의 2에 따른 매도청구를 할 수 있고 매도청구전에 대지의 소유자와 3개월 이상의 협의를 하여야 한다. 소위 알박기를 방지하기 위한 규정이다.

 

재개발의 경우에 토지등 수용절차는 원시취득이므로 기존 근저당권설정이나 압류 등은 모두 말소된 상태로 토지등을 취득하게 되나, 재건축의 경우 매도청구는 승계취득이므로 기존 근저당권이나 압류 등이 존속된 채로 토지 등을 취득하게 되므로 매도청구소송에서 매매대금을 산정할 때에는 토지등 소유자에게 이들 근저당권이나 압류 등을 말소해 줄 것을 청구하거나 매매대금에서 이를 공제받을 수 있도록 하여야 한다.

 

 

 

 

법률사무소 해운대

변호사 김 준 기