[해운대 변호사] 점유취득시효와 기산점

점유취득시효와 기산점

 

민법 제245조 제1항은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다”라고 규정하여 부동산의 점유취득시효를 규정하고 있다. 권리 위에 잠자고 있는 등기명의자를 보호할 필요가 없을 뿐만 아니라 장기간 지속되어온 사실상태를 존중하여 법적 안정성을 꾀하고자 하는 제도이다.

 

소송상 부동산취득시효를 주장하는 경우가 꽤 많은데 이는 해방과 6·25 등을 거치면서 소유자의 행방불명, 등기부의 멸실 등으로 부동산을 관리할 수 없는 상태가 많이 생기고 등기와 현실적인 점유상태가 일치하지 않는 현상이 늘어났을 뿐만 아니라 미등기부동산이 아직 많으며 또한 등기절차가 허술하여 중복등기나 원인무효의 등기가 빈발하고 있으므로 현실적인 점유자를 보호하기 위한 수단으로 부동산취득시효가 중요한 기능을 하고 있기 때문이다.

 

그런데 우리 민법은 점유취득시효의 요건으로 ⌜등기함으로써⌟ 소유권을 취득한다고 하고 있으므로 취득시효기간의 전후에 등기명의자가 변경된 경우에 그 법률효과가 달라지게 된다. 즉 대법원 판례에 의하면 점유취득시효기간의 완성 이전에 등기부상의 소유명의자가 변경된 경우에는 그 등기명의자에 대하여 취득시효를 주장할 수 있으나, 점유취득시효기간의 완성 이후에 소유명의자가 변경된 경우에는 소유명의자가 새로 형성된 법률관계에 터잡아 새로이 권리행사를 한 것으로 보아 그 등기명의자에게 취득시효를 주장할 수 없다고 한다.

 

이에 따라 점유취득시효가 언제 완성되는지, 다시 말해 점유취득시효의 기산점을 어떻게 잡을 것인가에 따라 점유자와 등기명의자의 이해관계가 극명하게 대립하게 된다.

 

대법원 판례에 의하면 취득시효의 기산점은 원칙적으로 취득시효의 기초가 되는 점유가 개시된 시점으로 하여야 하고 당사자가 임의로 그 기산점과 완성시점을 선택할 수 없다고 한다. 또한 취득시효의 기산점은 법률효과의 판단에 관하여 직접 필요한 주요사실이 아니고 간접사실에 불과하므로 법원으로서는 소송자료에 의하여 진정한 점유의 시작시기를 인정하여야 하며, 그것이 당사자의 주장과 일치하지 않는다 하더라도 변론주의에 위배되지는 않는다고 한다.

 

한편 종래 대법원은 취득시효 완성 후 제3자 앞으로 소유권이전등기가 이루어진 경우에도 위 소유권이전등기시를 기산점으로 주장할 수 없고 여전히 최초로 점유를 개시한 시점이 기산점이 되어야 한다고 했다가 1994. 3. 22. 전원합의체판결로 취득시효 완성후 토지소유자가 변동된 시점을 새로운 취득시효의 기산점으로 삼아 2차의 취득시효 완성을 주장하려면 그 새로운 취득시효기간 중에는 등기명의자가 동일하고 소유자의 변동이 없어야 한다고 하여 2차의 취득시효 주장을 엄격히 제한하여 왔다.

 

그러다가 대법원은 2009. 7. 16. 선고 2007다15172, 15189 전원합의체 판결로 다시 판례를 변경하였다. 즉 ‘취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상의 소유명의자가 변경된다고 하더라도 그 사유만으로는 점유자의 종래의 사실상태의 계속을 파괴한 것이라고 볼 수 없어 취득시효를 중단할 사유가 되지 못하므로, 새로운 소유명의자는 취득시효 완성 당시 권리의무 변동의 당사자로서 취득시효 완성으로 인한 불이익을 받게 된다 할 것이어서 시효완성자는 그 소유명의자에게 시효취득을 주장할 수 있는바, 이러한 법리는 새로이 2차의 취득시효가 개시되어 그 취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상의 소유명의자가 다시 변경된 경우에도 마찬가지로 적용된다고 봄이 상당하다’고 하여 위 1994. 3. 22. 전원합의체판결을 뒤집었다.

 

21세기가 된 오늘날 지적과 등기가 전산화됨에 따라 지적과 등기의 부실기재로 인한 분쟁은 많이 감소하였지만 아직도 지적, 등기와 현실적인 점유상태가 불일치하는 경우가 많아 점유취득시효는 점유자의 주요한 방어수단 중 하나이다. 판례를 정확히 알아서 불이익을 입는 경우가 없도록 주의하여야겠다.

 

 

 

법률사무소 해운대

변호사 김 준 기