[해운대 변호사] 지역주택조합과 재개발, 재건축의 규제비교

지역주택조합과 재개발·재건축조합의 규제비교

 

지역주택조합 아파트 사업은 과거 시행사가 부동산 프로젝트파이싱을 일으켜 땅을 매입하고 시공사가 지급보증을 선 뒤 한꺼번에 아파트를 일반분양하던 방식에서 탈피하여 조합원을 미리 모집한 뒤 자금을 받아 사업을 벌이는 방식이다 보니 사업비 부담이 적어 일반 아파트에 비해 분양가가 저렴하고 다른 정비사업에 비해 규제가 적어 비교적 사업시행절차가 간소하고 청약요건의 규제에서도 자유로운 장점 등에 힘입어 새로운 사업방식으로 떠오르고 있다.

 

그러나 규제에서 비교적 자유롭다는 점이 사업의 공정성 확보에서는 많은 문제점을 낳아 지역주택사업은 조합간부의 전횡과 비리, 조합과 시공사, 시행대행사 등 협력업체간의 입찰 담합, 조합과 조합원 간 정보비대칭, 관리감독관청의 무관심 등으로 사업이 장기간 표류하거나 사업비용이 증가 또는 사업이 무산되는 등으로 결국 조합원들에게 막대한 추가부담이 발생하는 등 여러 문제점을 낳아 제도적 보완이 시급하다고 하겠다.

 

주택법에 의한 지역주택조합과 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발·재건축조합이 다른 점은 첫째, 지역주택조합의 조합원은 토지소유권을 취득하기 전에 결성되는 인위적인 결합체로서 조합원간에 연대의식이 취약한 반면에 재개발·재건축조합은 토지등 소유권을 이미 공동으로 소유하고 한 지역에 거주하는 실체성이 강한 조직이다. 둘째, 재개발·재건축조합은 조합원이 이미 소유하고 있는 대상토지에 건축가능여부는 문제되지 않고 단지 사업성 여부가 관건이나, 지역주택조합은 토지물색, 조합원 모집 및 확정, 토지 소유권 취득, 공법상 건축가능여부 등을 확인할 수 있는 전문지식이 필요하다. 셋째, 재개발·재건축조합은 조합설립인가 단계에서 실질적인 업무가 시작되지만 지역주택조합은 조합설립인가를 받기까지의 업무가 상대적으로 많아서 컨설팅의 역할보다는 디벨로퍼의 역할이 요구된다. 넷째, 재개발·재건축조합은 이미 확보된 토지 등의 자산가치가 조합원간에 상이하여 종전자산과 종후자산의 복잡한 권리배분 문제해결이 요구되지만 지역주택조합의 경우 종전자산이 없어서 종후자산의 평가만으로 사업을 할 수 있다.

 

이처럼 지역주택조합은 사업시행의 초기에 공정성 확보가 요청되는데도 도시 및 주거환경정비법에 의하면 추진위원회에 대하여 상당한 규제를 하고, 실질적으로 재개발·재건사업을 주도해 나가는 시공사와 정비사업전문관리업자에 대하여 상세한 규제와 감독조항이 있는 반면, 주택법에는 지역주택조합의 조합설립추진위원회 단계에 대하여는 아무런 규제가 없고 실질적으로 시행대행자로서 지역주택사업을 주도해나가는 전문관리업자와 시공사에 대하여도 아무런 규제가 없다.

 

재개발·재건축조합에 대하여는 수뢰죄를 적용함에 있어서 추진위원회와 조합의 임원을 공무원으로 의제하는 규정을 두고 있는 반면, 주택법에 의한 지역주택조합에 대하여는 이에 대한 아무런 규정이 없다. 또한 재개발·재건축조합에 대하여는 조합원들에 대한 자료공개의무를 이행하지 아니한 임원을 형사처벌하는 규정을 두고 있는 반면에, 주택법에 의한 지역주택조합의 임원에 대하여는 이러한 규정이 없다. 재개발·재건축조합에 대하여는 도시 및 주거환경정비법 제13조 내지 제27조에 조합에 대해 상세한 규정을 두고 있고 벌칙조항에도 상당수의 관련규정이 있으나 주택법에는 지역주택조합에 대해 제32조 내지 34조의 3개 조문이 전부이다.

 

이처럼 지역주택조합에 의한 아파트건설사업은 건설회사에는 메리트가 많은 반면에 조합원들에게는 위험부담이 많은 사업방식이다. 주택법에 적어도 도시 및 주거환경정비법에서 정하는 규제 정도는 들어와야 되지 않을까 생각한다.

 

 

 

법률사무소 해운대

변호사 김 준 기