[해운대 변호사] 열쇠와 점유, 사용․수익

열쇠와 점유, 사용․수익

 

열쇠는 건물의 출입문을 시정하는 장치로서 건물의 점유를 관리하는 중요한 도구이다. 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결은 ‘물건에 대한 점유란 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 말하는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적․현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적․공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 가능성 등을 고려하여 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이다’라고 판시하고, 법원은 통상 열쇠를 교부한 경우 점유를 이전한 것으로 판단해 오고 있다. 위 대법원 판례는 임차인이 임대인에게 건물의 열쇠를 넘겨 준 후 임대인의 승낙 하에 비품 등을 남겨 놓았다면 임차인은 건물의 점유를 이전하였고 무단으로 점유․사용하고 있다고 볼 수 없다고 판시하여 열쇠의 교부를 점유이전의 중요한 자료로 판단하였다.

 

열쇠를 교부하려 하는데 상대방이 그 수령을 거부한 경우는 어떻게 되는가? 대법원 1992. 11. 24. 선고 92다22350 판결에 의하면 열쇠를 상대방이 정당한 이유없이 수령을 거부함으로써 열쇠를 교부하지 못한 경우에는 상대방에 대해 건물을 점유한 데 대한 책임을 지지 않는다고 판시하였다.

 

임차인이 아파트에서 퇴거하면서 열쇠를 경비원에게 맡겨 놓고 그 사실을 임대인에게 통지하지 않으면 어떻게 되는가? 대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결에 의하면 임차인이 임차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우에는 임차목적물의 명도의 이행제공이 있다고 볼 수 없다고 판시하여 점유를 이전한 효과를 인정하지 않았다.

 

임대인의 임차보증금반환의무와 임차인의 점유의 이전은 동시이행의 관계에 있다. 따라서 임대인이 임차보증금을 반환해 주거나 그 이행의 제공이 있을때까지 임차인은 열쇠의 교부 다시 말해 점유의 이전을 거부할 수 있다. 그러나 임차인이 건물을 점유하고 사용․수익을 한다면 다시 말해 건물을 그 용법대로 사용하여 임차한 것과 같은 이익을 얻고 있다면 그 임차료 상당을 부당이득하고 있는 것이므로 이를 임대인에게 반환하여야 한다.

 

임차인이 임차건물에서 임차인의 집기 등을 모두 빼내어 건물을 그 용법대로 사용․수익하지 않고 건물 출입문을 시정한 채 보증금을 반환받을 때까지 열쇠의 교부만을 거부하고 있다면 어떻게 되는가? 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24067 판결에 의하면 ‘임차인이 임대차 계약 종료 이후에도 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 사용․수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인해 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립될 여지가 없다’고 판시하였다.

 

임대차 계약 종료후 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 점유의 이전은 동시이행의 관계에 있는데 임차인이 열쇠를 교부함으로써 점유를 이전한 경우에는 어떻게 되는가? 이 경우 동시이행관계가 깨어져 임대인의 보증금 반환의무는 이행지체에 빠지게 되므로 임대인은 보증금에 지연이자를 가산하여 임차인에게 반환하여야 한다.

 

아무튼 열쇠의 교부와 관련하여 분쟁이 있는 경우 점유의 이전을 둘러싼 여러 법룰문제들이 있으므로 법률전문가와 상담하여 처리하는 것이 좋겠다.

 

법률사무소 해운대

변호사 김 준 기