가계약금을 지급한 경우 돌려 받을 수 있을 까?

가계약금을 지급한 경우 돌려받을 수 있을까?

 

부동산 매매나 임대차 등 부동산 거래에서 매수인이나 임차인은 아직 정식으로 계약서를 작성하지 않았음에도 물건을 잡아두기 위하여 가계약금을 지급하는 경우가 많다. 그런데 이후 마음이 바뀌거나 물건이나 권리관계에 문제가 있음을 알게 되어 이를 파기하려는 경우 이미 지급한 가계약금을 돌려받을 수 있는지가 문제되고 실제 가계약금을 둘러싼 분쟁은 상당히 많은 편이다.

 

“계약은 지켜져야 한다(Pacta sunt servanda)”는 법언에 따르면 한번 한 약속은 쉽게 벗어날 수 없는 것이 원칙이다. 계약서를 작성하는 등 정식으로 계약을 체결한 경우 계약당사자는 계약을 지켜야 하고 상대방의 의무불이행이 없는 한 계약에서 벗어날 수 없다. 그러나 정식으로 계약을 체결하면서 계약금을 교부한 경우 상대방이 이행에 착수하기 전에는 교부자는 지급한 계약금을 포기하고 수령자는 받은 계약금의 배액을 교부자에게 교부함으로써 계약을 해제할 수 있다. 매매계약의 경우 민법 제565조 제1항이 이렇게 규정하고 있고, 공인중개사가 제공하는 계약서 양식에 계약해제에 관한 조항이 인쇄되어 있는 경우가 많기 때문이다.

 

그런데 가계약금을 지급한 경우에는 명확한 규율이 없어서 분쟁이 많은 편이다. 공인중개사들을 상대로 가계약 해제시 처리관행에 대해 조사한 한 논문(2019)에 따르면 가계약금만을 반환하는 경우가 50% 정도 되고, 가계약금을 반환하지 않거나 가계약금의 배액을 반환하는 경우가 10~20% 정도 되며, 소송으로 해결하는 경우가 30~40% 정도 된다고 한다. 하급심 판결은 가계약금 지급을 둘러싼 계약내용의 구체화 정도에 따라 가계약금 반환청구를 기각한 판결도 있고, 가계약금을 반환하라는 판결도 있으며, 배액을 반환하라는 판결도 있다.

 

요즈음 공인중개사 중에는 가계약금 지급시 계약당사자 쌍방에게 ‘가계약을 파기하려면 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 반환하여야 한다’는 문자를 보내어 그 법률관계를 명확히 하는 공인중개사도 있는데 바람직해 보인다. 아무튼 가계약금 지급시 반환문제는 복잡한 계약해석의 문제를 안고 있다고 할 수 있다.

 

법률사무소 해운대

변호사 김 준 기